Инструкция

В ст. 296 Гражданского кодекса РФ указано, что любое учреждение может осуществлять свои права в отношении закрепленного за ним имущества согласно целей своей деятельности и заданий. Ст. 39 п.11 Закона РФ «Об образовании» позволяет образовательному учреждению выступать в качестве арендодателя имущества, после того как было исключено требование обязательного согласия учредителя на аренду имущества. Для этого в уставе учебного заведения в разделе о финансовой и хозяйственной деятельности обязательно должно быть предусмотрен порядок сдачи имущества. Также здесь должен быть предусмотрен запрет на совершение сделок, в результате которых возможно отчуждение имущества, закрепленного за образовательным учреждением.

Перед заключением договора аренды необходимо провести экспертную оценку, чтобы учесть последствия такого договора для образовательного процесса. Проводится она учредителем, именно так он может контролировать процесс аренды. Если результаты покажут, что произойдет ухудшение условий обучения и воспитания детей, то договор не подпишут. Если же такая экспертиза не будет проведена, то договор признают недействительным. Закон не предусматривает никаких критериев проведения экспертизы, поэтому на практике все осуществляется на основании субъективного мнения.

Договор аренды оформляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ (глава 34). Заключается он в письменной форме. Договор об аренде недвижимого имущества сроком на год и более предусматривает государственную регистрацию в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. Сюда с соответствующим заявлением обращается одна из сторон договора. К договору об аренде недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания с указанием арендуемой площади.

Средства, получаемые в результате аренды помещений, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, Бюджетный кодекс рассматривает как доходы соответствующего бюджета после уплаты всех предусмотренных налогов и сборов.

Согласно Федеральному закону № 108-Ф3 от 30 июня 2008 года, приказу Федеральной антимонопольной службы РФ № 67 от 10 февраля 2010 года, арендовать нежилое муниципальное помещение можно, получив на это право в ходе аукционных торгов, проводимых районным муниципалитетом.

Вам понадобится

• - заявление в администрацию;
• - паспорт;
• - уведомление о начале торгов;
• - квитанция об оплате за выигранное право аренды;
• - договор.

Инструкция

Если вы хотите получить в аренду муниципальное помещение для ведения бизнеса, обратитесь в районную администрацию с паспортом, заявлением. О ходе начала аукционных торгов на право получения аренды вас известят в письменном виде, как только наберется достаточное количество заявлений от желающих получить право аренды на помещение .

В течение аукционных торгов вы имеете право голосовать за предложенную цену права аренды или предложить более высокую стоимость и выиграть торги с первого раза. В мегаполисах за право заключить договор аренды в торгах приходится участвовать несколько раз, так как крупные предприятия предлагают стоимость права арендовать помещение такую, что большинство юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, ведущих мелкий бизнес, не могут сразу получить права на аренду.

Если вы выиграли аукционные торги, то обязаны внести указанную сумму, предъявить квитанцию об оплате, после чего вам назначат сумму аренды и заключат договор аренды.

В договоре между арендодателем, которым выступает местная администрация и арендатором указываются все условия аренды, сумма ежемесячных платежей, сроки внесения оплаты и сроки заключенного договора, проводится полная опись помещения и имеющегося имущества, правила досрочного расторжения договора и ответственность сторон за невыполнение указанных условий и за досрочное прерывание отношений аренды. Документ составляется в двух экземплярах для каждой из сторон.

Договор, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации, которую осуществляет арендатор за свой счет, обратившись в ФУГРЦ. Предъявите для регистрации договор и его ксерокопию, паспорт, заявление, заплатите государственную пошлину за проведение регистрации. Все сведения об аренде внесут в единый реестр.

Если вы выиграли торги и получили право арендовать муниципальное помещение , то через два года имеете преимущественное право выкупить арендуемое помещение в собственность.

Видео по теме

Источники:

• муниципальное помещение аренда

Договор на аренду государственного или муниципального имущества – одна из наиболее распространенных форм гражданско-правовых отношений. Он выгоден как арендатору, получающему право пользования, так и арендодателю, получающему доход от имущества, которым не пользуется сам. Плата за аренду муниципального имущества поступает в виде налога и пополняет бюджет всех уровней.

Инструкция

С июля 2008 года, согласно ст. 17 Федерального закона «О защите конкуренции», договоры аренды муниципального имущества могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов, торгов или аукционов, в которых могут принять участие все желающие. Заключить договор аренды могут физические и юридические лица, а также граждане иностранных государств.

Изучите положение по проведению торгов, которое разрабатывается администрацией каждого муниципального образования в соответствии со статьями 447 - 449 Гражданского кодекса РФ. В нем определены цели и перечислены правила, в соответствии с которыми проводятся торги, порядок их подготовки и те условия, которым должны удовлетворять участники. Кроме того, в них должен быть расписан подробно порядок определения победителя и то, каким образом оформляются их результаты. Договор аренды, заключенный без проведения процедуры торгов считается недействительным.

Если речь идет о земельном участке, не поставленном на кадастровый учет, вам придется сначала сформировать пакет документов на него и поставить на кадастровый учет. Только после этого вы можете подать заявку на проведение торгов на право аренды данного участка. Когда муниципалитет выставляет на торги земельные участки и объекты недвижимости, все они уже стоят на имущественном и земельном учете. В случае победы на торгах, вы имеете право заключить договор аренды. Если вы единственный участник торгов, они все равно считаются состоявшимися, с вами будет заключен прямой договор.

Заключая договор на аренду нежилого муниципального помещения, обратите внимание, что он заключается путем подписания одного документа обеими сторонами. Проконтролируйте, чтобы помещение – предмет аренды, было прописано в нем со всей определенностью. Необходимо, чтобы в договоре был указан кадастровый номер объекта, его адрес, площадь. Если это участок, необходимо приложение - проект границ, если помещение – документация БТИ с обозначением всех этих индивидуализирующих характеристик.

Видео по теме

Источники:

• Гражданский кодекс РФ в 2017

Совет 4: Ремонт арендуемого помещения за счет собственника или арендатора?

Гражданским законодательством установлено базовое правило, согласно которому текущий ремонт арендуемого помещения реализуется арендатором, а капитальный – собственником. Указанная норма может быть изменена соглашением сторон.

Содержание арендуемого имущества, включая здания и помещения, урегулировано статьей 616 Гражданского кодекса РФ. Положения данной статьи являются общими и распространяются на все правоотношения, связанные с исполнением соответствующих соглашений. Согласно названной норме на собственника возлагаются расходы по проведению капитального ремонта помещения. Организация, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин, сдающий объекты недвижимости в аренду, обязаны самостоятельно выполнять все работы, связанные с капитальным ремонтом такого имущества, расходовать личные средства, привлекать третьих лиц и оплачивать их услуги, не обращаясь за какой-либо помощью к арендатору. При этом капитальным ремонтом в судебной практике признаются только те работы, в результате проведения которых конструктивные элементы недвижимости существенно улучшаются или изменяются.

Какие обязанности по содержанию арендуемого помещения несет арендатор?

На арендатора законом возложена обязанность по содержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, выполнению текущего ремонта за собственный счет. Таким образом, арендатор может самостоятельно выполнять соответствующие работы или привлекать какие-либо сторонние организации, услуги которых будут оплачиваться за его счет. К текущему ремонту отнесено подавляющее большинство работ, которые проводятся внутри помещения (покраска, смена обоев, обшивки, замена пола, установка сантехники), а также некоторые работы, направленные на изменение, улучшение внешнего облика здания.

Регулирование обязательств по выполнению ремонта сторонами

Собственник помещения и арендатор могут изменить установленное законодательством правило о распределении видов работ и расходов на их выполнение. В таком случае соответствующие условия должны предусматриваться в заключенном договоре аренды. Если же какая-либо сторона отказывается от исполнения подобной обязанности, то можно принудить ее к оплате, выполнению ремонта в судебном порядке. Так, законодательно закреплено право арендатора требовать расторжения договора, возмещения убытков при отказе арендодателя от проведения капитального ремонта. Кроме того, арендатор может выполнить ремонт самостоятельно, после чего взыскать свои затраты с собственника. При использовании любого из названных вариантов потребуется обращение в суд.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) в 2017

Источники:

• Обзор судебной практики на тему "Аренда"

Для любого предпринимателя, ведущего бизнес в Москве, вопрос аренды является ключевым. Затраты на съем помещений обычно «съедают» внушительную часть прибыли, поэтому нужно пользоваться любой возможностью сэкономить. Отличный вариант - аренда городского имущества Москвы. Департамент имущества (ДИГМ) регулярно выставляет на торги помещения в разных районах города. Выиграв тендер, вы получите помещение в долгосрочную аренду (как правило, минимум на 5 лет) с правом преимущественного продления. Таким образом, вы создадите устойчивый фундамент для бизнеса.

На каких условиях Департамент имущества Москвы сдает в аренду помещения?

Помимо длительного срока действия договора у решения взять помещения в аренду от Департамента имущества Москвы есть и другие преимущества.

1. Низкая арендная плата. Как правило, она в 1,5-2 раза ниже рыночной стоимости аналогичного помещения в том же районе.
2. Стабильные условия аренды. ДИГМ не повысит цену в несколько раз и не объявит о том, что через месяц вы должны съехать: можно делать ремонт, переоборудовать помещения и выполнять другие работы и быть уверенным, что все затраты окупятся.
3. Возможность оформить переуступку прав аренды (если соответствующий пункт будет прописан в договоре). Даже если бизнес окажется нерентабельным или вы решите по каким-либо другим причинам отказаться от помещения, вы сможете за хорошие деньги продать права аренды.

Предприятия малого и среднего бизнеса имеют еще один бонус: доступна аренда от Департамента имущества города Москвы на льготных условиях. Можно воспользоваться одной из четырех программ:

• Помощь малым предпринимателям (необходимо, чтобы предприятие работало в определенной сфере деятельности, например, оказывало услуги бытового обслуживания).
• Помощь дошкольным учебным учреждениям.
• Программа «Доктор рядом» (для предприятий сферы медицины).
• Программа «Рубль за квадратный метр» (для предприятий, которые готовы взять на себя реконструкцию объектов культурного значения).

Наконец, взяв в аренду , предприниматель может рассчитывать через определенное время выкупить их. Для этого необходимо снимать недвижимость как минимум два года, исправно вносить арендную плату и убедиться, что помещение не находится в перечне объектов, которые предназначены для передачи предприятиям малого и среднего бизнеса. Льготный выкуп помещения у Департамента имущества Москвы оформить еще сложнее, чем аренду: если вы планируете получить недвижимость в собственность, рекомендуем сразу обратиться за помощью к специалистам RFI consult, чтобы не тратить время и средства на аренду помещения.

Кто может принять участие в аукционе?

Подать заявку могут предприятия любой формы собственности, в том числе иностранные, а также физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Важное замечание: чтобы стать участником аукциона, у заявителя не должно быть невыполненных требований перед г. Москва.

Какие трудности могут возникнуть у предпринимателя, который хочет получить помещение от ДИГМ?

Основная сложность заключается в том, что право аренды «разыгрывается» на аукционе. Чтобы принять в нем участие, необходимо подать пакет документов и внести задаток. Любое несоответствие в бумагах или отсутствие документа будет причиной отказа в участии. Задаток обычно составляет 25 % от годовой ренты. Если вы выиграете аукцион, то эти деньги будут зачислены в счет арендной платы. Если проиграете, то их вернут на ваш счет. Единственный случай, когда задаток не возвращается, - если победитель аукциона отказался подписать протокол или вовремя не заключил договор с Департаментом имущества Москвы об аренде.

Следующая сложность - сам аукцион. Сегодня большинство из них проводятся на электронно-торговых площадках. Чтобы принять участие, нужно купить электронно-цифровую подпись, научиться ее использовать, зарегистрироваться на площадке. Возможности заранее разобраться с механикой проведения торгов не будет. В итоге выиграть аукцион у людей, которые в первый раз принимают участие в нем, мало.

Наконец, аренда от Департамента имущества Москвы - возможность, которая интересует многих предпринимателей. Соответственно, на объекты, особенно расположенные в ходовых местах, большая конкуренция. Помимо непосредственно предпринимателей, которые хотят открыть бизнес, в торгах принимают участие и люди, которые зарабатывают на аренде. Получив помещение по выгодной цене, они сдают его другим предпринимателям уже по рыночной или оформляют переуступку прав аренды.

Список документов, которые необходимы для участия в аукционе

• Заявка. Она оформляется в электронном виде.
• Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Обратите внимание: она должна быть получена не более, чем за 180 дней до размещения на торговой площадке извещения о проведении аукциона. Для физических лиц - копия паспорта (вторая, третья страница и страница с регистрацией).
• Документ, который подтверждает, что лицо, подавшее заявку, имеет на это полномочия.
• Копии учредительных документов.
• Если сделка крупная - то решение об одобрении крупной сделки (сведения о лицах, которые будут заключать сделку, максимальная сумма сделки, описание объекта и номер лота и др.).
• Заявление, в котором юридическое лицо подтверждает, что в отношении предприятия нет решения о признании банкротом или решения о ликвидации.
• Если Департамент имущества города Москвы в аренду помещение передает при условии выполнения определенных работ, то заявитель должен подать предложения об условиях выполнения таких работ с описанием качественных, количественных, технических характеристик.

Этот список документов является неокончательным. На любой электронной площадке можно ознакомиться с документацией по аукциону, в которой будут указаны требования к заявителю, список документов, размер задатка, минимальный шаг аукциона и другая важная информация. Там же вы найдете дату окончания приема заявок.

Собрав необходимые документы, заявитель подает их в электронном виде. В течение часа он должен получить подтверждение, что документы получены.

Как проводятся торги?

Прежде чем описывать процесс торгов, отметим, что любой участник аукциона в праве лично осмотреть объект, чтобы понять его реальную ценность. Для этого необходимо подать заявление не позднее, чем за два дня до окончания срока приема заявок.

В назначенный день и время участники аукциона получают доступ к закрытому разделу электронной площадки. Здесь они могут подавать предложения по цене договора (размеру годовой арендной платы). Как правило, шаг аукциона составляет от 0,5 до 5% от начальной цены договора. Также участники аукциона будут видеть время, которое осталось до окончания приема предложений (10 минут). Если несколько участников сделали одинаковое предложение, то победителем признается тот, кто успел первым.

Если заявку подал только один участник, то он автоматически получает в аренду от Департамента городского имущества города Москвы интересующий его объект. Если он решит отказаться заключать договор, то задаток ему не вернут. ДИГМ также обязан заключить договор с единственным участником аукциона, если его заявка соответствует всем требованиям.

Победитель аукциона обязан подписать договор аренды в сроки от 10 до 20 рабочих дней. Если он этого не сделает, то результаты аукциона аннулируются, а задаток победителю не возвращается.

Аренда от Департамента имущества города Москвы с привлечением экспертов RFI consult: простое решение сложных проблем

Возможность получить помещение от ДИГМ, особенно воспользовавшись одной из льготных программ, ни в коем случае нельзя упускать. Если на торгах выставлен объект, который вас интересует, воспользуйтесь помощью экспертов, чтобы гарантированно получить его! Специалисты RFI consult оказывают следующие услуги:

• Поиск объектов, которые подходят под параметры заказчика. Если у вас нет времени изучать предложения, размещенные на разных площадках, или вы не можете найти подходящую недвижимость, наши специалисты составят перечень удовлетворяющих требованиям объектов и будут отслеживать появление новых на торгах.
• Подготовка и подача документов. Специалисты изучат документацию об аукционе, соберут и подготовят документы, правильно заполнят заявку, оплатят задаток. Вы гарантированно станете участником аукциона.
• Участие в аукционе. Мы можем принять участие в торгах от вашего имени, стать победителем и заключить договор с ДИГМ.
• Помощь с выкупом помещений. Наши специалисты помогут собрать документы и написать заявление на возмездное отчуждение недвижимости, закажут независимую оценку, чтобы снизить стоимость выкупа, будут представлять ваши интересы в суде.

Аренда нежилых помещений у Департамента имущества Москвы с нашей помощью станет реальной и легко реализуемой задачей. Ваша выгода на арендной плате будет во много раз больше стоимости наших услуг.

При организации или расширении бизнеса предприниматели предпочитают арендовать помещения.

Это связано с нехваткой средств на покупку помещения, а также с большей мобильностью при аренде. Существует также проблема дефицита предложения продажи объектов нежилого фонда.

Арендодателем может быть город в лице КУГИ или государственного унитарного предприятия, а также частный собственник.

Дешевле, но труднее

"Как правило, арендовать помещение у КУГИ дешевле, чем у частного собственника, -- говорит Максим Чернов, генеральный директор ООО "Легион-Недвижимость", -- но на сегодняшний день очень трудно снять помещение у города в хорошем состоянии".

Сергей Сосновский, президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, сообщил, что стоимость аренды частного предложения выше городского на 10-15%.

"В наиболее престижных проходных местах в 2003 г. наблюдался рост процентных ставок на 5-7%, -- говорит Олег Николаев, руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства "Акрополь". -- В спальных районах, наоборот, арендная ставка понижается".

Чаще всего КУГИ предлагает в аренду проблемные объекты, требующие ремонта. Такие помещения становятся менее экономически эффективными и, следовательно, менее востребованными. Сдавая такие помещения, город пытается решить проблемы обслуживания старых или аварийных зданий. Хотя существует возможность внесения пункта о возмещении затрат на капремонт в счет подлежащей уплате арендной платы. Ставку арендной платы можно снизить также путем своевременного предоставления результатов независимой экспертной оценки помещения. При этом стоимость услуги оценщиков, группа которых определена КУГИ, находится в районе $1500-2000. Заключая договор об аренде с КУГИ, приходится подготовить внушительный пакет документов. К тому же процедура заключения договора занимает в среднем 5 месяцев. Преимущество такого соглашения в том, что аренда может быть долгосрочная (до 49 лет) при относительно низкой арендной ставке.

Как не проторговаться

Возможное изменение арендной платы является недостатком соглашения об аренде с КУГИ. Методика ее расчета до настоящего момента была достаточно расплывчатой, а курс у.е. устанавливал председатель КУГИ. С 1 января курс на 2004 г. закреплен в законе о бюджете Петербурга в размере 31,5 рубля за одну условную единицу. Со следующего года он может быть изменен. Для предприятий, торгующих молоком, хлебом, комиссионных магазинов, аптек и т.д. при расчете арендной платы согласно городским законам применяется "коэффициент социальной значимости".

Процедура заключения договора с КУГИ

В соответствии с Распоряжением КУГИ от 01.02.2000 187 "О порядке принятия решений о предоставлении в аренду объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны СПб" процедура передачи в аренду помещения предполагает следующие этапы:

Подача заявки на помещение в соответствующее районное агентство КУГИ. Для этого в СМИ в течение одного месяца публикуются данные об объектах нежилого фонда. На сайте комитета (www.commim.spb.ru) размещается информация о предлагаемых помещениях и стоимости арендной платы.

Через 2 недели со дня публикации агентство при появлении заявки на объект передает вопрос о его сдаче в аренду в комиссию по распоряжению объектами недвижимости. Комиссия, заседающая не реже 2 раз в месяц, решает, кому из претендентов отдать помещение на основании заявленных ими значимости и целей использования объекта.

Заключение договора аренды. КУГИ издает распоряжение об использовании объекта нежилого фонда на основании решения комиссии по распоряжению объектами недвижимостью. Договор заключается на основании такого распоряжения. При необходимости на начальном этапе сделки следует пригласить экспертов для оценки состояния помещения.

Будущий арендатор заключает договор страхования на арендуемый объект, договоры с коммунальными службами, с Госпожаронадзором, получает согласования Санэпидстанции. Это необходимо сделать до заключения договора аренды, после того как становится известно распоряжение комиссии.

Регистрация в Городском бюро регистрации прав на недвижимость. Составление акта приема-передачи между арендатором, КУГИ и балансодержателем осуществляется при сроке аренды более 1 года.

Документы, предоставляемые в агентство

Для индивидуальных предпринимателей:

нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации предпринимателя и о постановке на налоговый учет;

Для юридических лиц:

нотариально заверенные копии учредительных документов и устава;

свидетельства о постановке на налоговый учет;

документ, подтверждающий полномочия руководителя. Если документы подает не руководитель, то необходима доверенность;

справка из банка о наличии расчетного счета;

справка Госкомстата с кодами ОКОНХ и ОКПО.

Для физических лиц:

ксерокопия удостоверения личности;

нотариально заверенная копия свидетельства о постановке на налоговый учет.